W 2014 roku w wieku 25 lat zakupiłem swoją pierwszą nieruchomość w Krakowie, w której planowałem zamieszkać przez okres 2-5 lat. Moje możliwości finansowe były wtedy mocno ograniczone. Mam na myśli zarówno moje oszczędności na wkład własny jak i zdolność kredytową.
Przed zakupem nieruchomości postawiłem sobie kilka celów.
chciałem kupić mieszkanie blisko centrum, nawet jeżeli wiązałoby się to z mniejszym metrażem
byłem pewny, że nie będzie to moje pierwsze i ostatnie mieszkanie, w którym będę mieszkać, dlatego powierzchnia nie miała większego znaczenia
traktowałem zakup w 60 % inwestycyjnie i w 40% pod swoje potrzeby
miałem jasno określone potrzeby odnośnie lokalizacji ze względu na prowadzoną wtedy działalność gospodarczą jaką był rozwój swojej szkoły językowej w okolicach Placu Inwalidów (Kraków)
Zadaj pytanie
Rezultaty (wszystkie wyliczenia są przed opodatkowaniem):
znalazłem kawalerkę o metrażu 20m2 w nowym budownictwie w odległości 15 min pieszo od Rynku Głównego
cena za samą kawalerkę wyniosła 225 tys zł zatem ponad 11 tys zł/m2
zamiast planowanych 2-4 lat mieszkałem tam 5 miesięcy
Kawalerkę wynająłem w grudniu 2014 roku za kwotę 1600 zł odstępnego + 200 zł opłaty do administracji
Rata kredytu wynosiła niecałe 1000 zł
Otrzymałem kredyt w wysokości 175 tys
w lutym 2018 roku kawalerkę sprzedałem za kwotę 277 tys zł zatem zatem prawie za 14 tys za m2
dzięki temu, że zakupiłem kawalerkę w centrum miasta (Lea 16A, Kraków) to po 3,5 roku wzrost był na poziomie 23%
Na wynajmie oraz częściowej spłacie kapitału ze spłaty kredytu hipotecznego zarobiłem ok. 30 tys zł
Łącznie zarobiłem 82 tys zł zatem ROI na inwestycji wyniósł 36% w skali 3,5 roku zatem średnio rocznie 10,40 %
Licząc ROE czyli zwrot z zainwestowanego własnego kapitału (50 tys wkład własny + 10 tys zł koszty okołozakupowe jak podatek PCC oraz wynagrodzenie dla biura nieruchomości) wyniósł 137% w skali 3,5 roku zatem średnio 39% rocznie
Popełnione błędy oraz jak prawie straciłem 25 tys zł na tej inwestycji:
Brak dokładnej analizy rynku mieszkaniowego (podejmowałem decyzję o zakupie ufając raczej swojej intuicji aniżeli wyliczeniom)
Brak sprawdzenia swojej zdolności kredytowej przed zakupem
Brak kontaktu do dobrego doradcy kredytowego, który wybierze odpowiedni bank kredytujący
Brak kontaktu z prawnikiem, który mógł sprawdzić warunki umowy przedwstępnej i mnie uchronić przed możliwa stratą wszystkich moich oszczędności
Brak oczekiwać wobec agencji nieruchomości, która, aby pokazać mi mieszkanie podpisała ze mną umowę o pośrednictwie i na tym ich praca się zakończyła
Brak zrozumienia jak działa zaliczka i zadatek (brak wiedzy lub ekspertów wokół siebie)
Brak wiedzy o kosztach okołozakupowych przy zakupie nieruchomości
Brak wystarczajacego kapitału własnego na zakup nieruchomości (podejmując decyzję o zakupie miałem w kieszeni 25 tys zł)
Krótki termin w umowie przedwstępnej, aby otrzymać kredyt i podpisać umowę końcową
Zostaw zgłoszenie
Skutki moich błędów
Podpisałem umowę przedwstępną z wpłatą 22 500 zł zadatku nie wiedząc czy mam wystarczającą zdolność kredytową
Pierwszy doradca kredytowy oznajmił mi, że nie mam zdolności kredytowej już po podpisaniu umowy przedwstępnej i wpłacie zadatku, choć po pierwszych konsultacjach wszystko miało być dobrze
Finalnie otrzymałem kredyt na kwotę dużo niższą, aniżeli miałem w planach czego efektem było, że musiałem w ciagu tygodnia zorganizować 35 tys zł
Okazało się, że jak nie zdobędę 35 tys zł w ciągu tygodnia to stracę 22,5 tys zł z racji wpłaconego już zadatku
Ogromny stres oraz szukanie każdej możliwości pożyczenia pieniędzy (na rodzinę niestety nie mogłem liczyć)
WNIOSKI z tej inwestycji:
1
Powierzenie zakupu specjalistom, którzy znają się na tym w celu zmniejszenia ryzyka do minimum (prawnik, doradca kredytowy, agent nieruchomościowy, inwestor)
2
Mieć zawsze plan B oraz C na wypadek, gdy plan A nie zadziała
3
Mieć zaufane osoby, które będą w stanie nam pomóc (finansowo i emocjonalnie), gdy coś pójdzie nie tak
